■売れなくて困っている方へ
◇内覧（下見）のお客様が無い、又は少ないといったことを良く耳にします。
　 売却にもいろいろあって、売主様の個々の事情等により宣伝方法もおのずと変って
　 きます。又、地域性や周辺状況、物件の個々の状況、価格等により早期成約となります。
　
　 売却依頼された業者の販売の方法や宣伝方法をあなたはご存知ですか。

　 販売価格の見直しが必要な場合も考えられます。 依頼された業者さんに再度ご相談さ
　 れては如何でしょうか。或は、別の不動産会社へ依頼するのも良いでしょう。

□価格について、
　 簡単に土地の価格を知る方法をお教えしましよう。とはいっても周辺地価から推測すろ
　 方法です、毎年、新聞に公示価格・基準地価が掲載されています、これらはインターネット
　 で簡単に調べられます。

　　　※公示価格　　　　　国土交通省が毎年３月下旬に公表する、１月１日時点の
　　　　　　　　　　　　　　　 標準地の価格です

　　　※基準価格　　　　　都道府県知事が９月下旬に公表する。７月１日時点の
　　　　　　　　　　　　　　　 基準地の価格です、公示価格と同じ性質の価格です。

　 公示価格を目安に相続税路線価や固定資産税路線価が設定されています。相続税路
　 線価は公示価格の８０％、固定資産税路線価は公示価格の７０％です。　　
　 そこで、上記％を参考に公示価格レベルの土地価格を算出することが出来ます。

　 相続税路線価は各地の税務署にて閲覧できます、又、平成１３年１０月からＷＥＢサイト
　 で公開されています。

　 固定資産の路線価は（３年毎に見直しされている）各市町村の資産税課の窓口で閲覧
　 出来ます。固定資産税評価額は原則的に所有者以外は知ることが出来ません。

　※最近の実勢価格は、地価の下落等により相続税路線価のベースでの取引になっている
　　　 ようです。　　　　

■連帯保証人
借主の債務（家賃等）を連帯で賃貸人に対し保証する人のこと。

通常、契約の更新は２年間が多いようですが、法律では１年以上とされております。、

連帯保証人を解除することも出来ますが、過去に私の経験ではありませんが、事前に貸主の了解と新たな連帯保証人を立てる必要があります。

連帯保証人は通常は１名ですが、２名必要な場合もあります。

最近になって、連帯保証人を『保証会社』が行う場合が在るようです。借主は同会社へ賃料の２ヶ月分位の対価を支払うことにより、万一、借主の債務不履行の場合、貸主に対し賃料が支払らわれます。

当社では連帯保証人は身内の方を優先的にお願いしております。　

■管理業務とは
家主様の日頃の煩わしさを解消！！
アパート・マンション・駐車場等の管理は日々、煩わしい業務がつきまといます。
入居者様からのクレーム対応、入居者募集、賃料滞納者への督促等、また事務管理においては毎月の賃料入金確認や建物の管理においては、日常の清掃、設備の保守点検、緊急時の故障対応等、このような煩わしい業務を大和住建が全てお引受け致します。

　＜入居者管理業務内容＞　　　　　
　　　�@　賃貸借条件の設定
　　　�A　賃貸借人の募集、斡旋
　　　�B　契約締結　（駐車場含む）
　　　�C　賃料未入金者の管理業務
　　　�D　賃料改定に係る業務
　　　�E　苦情処理　（入居者）
　　　�F　車庫証明の発行業務
　　　�G　退去後の修繕に係る業務

　＜事務管理業務内容＞
　　 �@　オーナー様への毎月の送金業務
　　 �A　入居者の入金確認業務
　　 �B　月次収支報告業務
　　 �C　点検業務報告、発注報告　　

只今、大和住建においては上記管理業務を主体に行っております。

◇管理業務の締結には
　 �@大和住建と管理委託契約を締結して頂き、大和住建において入居者管理、事務管理業務を
　　　行います。
　 �A管理委託契約の契約期限は１ヶ年間とします、以降については更新、又は自動更新とがあり
　　　ます。

　　　同管理業務の管理費の試算は無料にて実施しております。　

■土地活用
数年前からよく耳にします、田畑があるが後継者が無く、今後どのように考えれば良い
だろうか？、売却しても使い道は無く、銀行利息は低く、また税金の支払いも、などと考
えると頭が痛いと言った悩みを抱えている方も多いように思われます。

最近、そう言ったご相談がよくあります。建物が古くて入居者も無くとか、農地を宅地に転
用して駐車場にとか、個々の所有されている、土地の状況や周りの環境等によりそれぞ
れ異なってきます。

◆土地活用検討の注意点
ご自分の土地の現状把握は皆さんされていると思いますが、税制、法規制、社会情勢、
経済情勢等を把握しておかなければなりません。
それぞれの土地には用途制限や規制があり、関係市町村により地区計画や建築協定
等さまざまな規制があります。

又、前面道路の幅員によって建物の規模や高さ等の規制があります。土地活用は税制
に密接な関連があり、その税制も何度と無く、改正されております。

それぞれの土地に合った有効な利用でより収益性の高い利用法法をアドバイスさせて
頂いております。参考サイトご覧下さい

◆登録免許税
　住宅用家屋に係る登録免許税の軽減処置の適用期限の延長。
　一定の要件を備えた住宅用家屋に係る登録免許税について、軽減税率の適用期
　１９年３月　３１日まで延長されます。

◆印紙税の特例処置の適用期限の延長。
不動産譲渡契約書や工事請負契約書に係る印紙税の特例処置の
適用期限が平成１９年３月３１日まで延長されます。

◇買替え特約
買換えとは現在のお住まいを売却して新たに購入することであり難しいことでは
ありませんが、一つ誤ると大変なことになります。
　　○その為の対策チェックポイント
　１．　購入を先に行う場合は必ず、自宅の売却がある期日までに万一売却できな
　　　　い場合は購入する契約書にその旨を記載して置く事が肝心です。

　１．　自宅を先に売却する場合は期日までに購入出来ない場合は本契約を白紙
　　　　解約とすると特約条項にでも必ず記入することを忘れないこと。
　
　 上記のようにして売却・購入を行う場合別々の業者に依頼するより同じ業者に依
　 頼するほうがよりスムーズに買い替えが出来る場合が多いように思われます。

◇不動産登記のオンライン制度がいよいよスタート！！
＜不動産登記法１０５年ぶりの大改正＞
平成１７年３月７日より新『不動産登記法』が施行されました。

内容的には、これまでの書面制度の重要なものも幾つも廃止されました。
　１．保証書の廃止
　２．登記原因証書の廃止
　３．申請書副本の廃止

新法施行の平成１７年３月７日から新たに設けられたものとして
　１．保証書の代替する新たな「事前通知」制度

オンライン指定庁になってから（今後順次指定される）
　１．登記済証（権利書）に代替する「登記識別情報」制度の導入
　　　これにより「登記済証制度の廃止」され、「登記完了証が発行」されます。
　　　※「登記識別情報」には１２桁のパスワードが発行されます。
　　　※大阪府内の登記所は平成１７年６月現在未指定ですが１７年度中に
　　　　 オンライン指定庁になるとのこと。
＜重要＞オンライン指定庁となっても従来の「権利書」は移動等がない限り
　　　　　　改正前同様に「権利書」として有効に取り扱われます。

尚、詳細につきましてはココをクリックしてご確認下さい。

◆住宅借入金特別控除
平成２０年１２月３１日までの間に居住の用に供した場合は１０年間となります。この特別控除金額は年末の借入金等の残高（２千万を限度）の１％、但し７年目からは０．５％になります。
この控除を受ける場合にはさまざまな要件があります。詳細をご覧下さい。

中古住宅の流通を促進する為、耐震基準を満たす良質な中古住宅は築年数に関係なく、住宅ローン控除が受けられるようになります。

■定期賃貸借とは
「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」（概要）が平成11年12月9日に成立しました。借地借家法が一部改正されたことにより、定期借家制度が創設され、平成12年3月に施行されました。
貸主が安心して貸すことができ、借主も安心して借りることができるようにすることで、質のよい賃貸住宅が増えることを目的としています。
このページでは「定期借家」について、分かりやすく簡単に説明します。

「定期借家」では契約期間が自由

これまでの賃貸借契約では、正当事由がない限り、貸主から賃貸契約更新を拒否することができず、自動的に契約が更新されていました。これでは、借主が居座ってしまったり、借主に出て行ってもらうために立退き料が必要になったりと、貸主側に不利な状況でした。

「定期借家」では、このような状況を改善するために、賃貸契約の期間が過ぎたら、契約終了するようになりました。ただし、更新はできませんが、借主、貸主双方の同意があれば、再契約を結ぶことができます。

さらに、通常の賃貸契約では契約期間が2年であるのが一般的ですが、定期借家制度では、この契約期間を自由に定めることができます。3ヶ月の場合もあったり、1年の場合もあったり、10年の場合もあります。

 

「定期借家」では書面による契約が必要

従来の借家契約では、口頭契約でも成立する場合がありましたが、定期借家では、必ず書面による契約が必要になります。
契約書を交わす際には、その物件が定期借家であることを必ず確認しましょう。特に、契約の更新がないことや契約の期限が満期に達したら退去しなくてはいけないこと、契約の終了年月日が明記されている必要があります。
定期借家では、契約更新はできませんが、再契約をすることはできます。ただ、契約期間は借家によって決めることができるので、自分たちの人生設計を考えた上で、どのくらいその家に住むのかを考えて、契約期間が自分たちに合っていあるかどうかを見て決めるのも１つの手です。再契約をする場合がありそうなら、契約の段階から再契約料の確認もしておくと良いです。

私共においては、借主様の自宅の建替え期間中の短期賃貸借等も併せて行なっております。
短期賃貸借、定期賃貸借共に当社が責任を持って、家主様の不在中の管理をさせて頂いております。 <ハトマークより一部転写.>　

◇◇平成２０年度税制改正のポイント◇◇

◆不動産を取得される方へ（中古住宅）
平成１７年度4月１日以降に取得される場合、税制が改正されました。
中古住宅に係る特例措置のおける築後経過年数要件の緩和
良質な中古住宅の流通を促進する為、一定の耐火基準の適合する中古住宅については、築後経過年数にかかわらず、対象に加えられることとなりました。

１．築後経過年数要件
　　改正前　　　１）耐火建築物（マンション等）・・・・・築２５年以内
　　　　　　　　　　　※軽量鉄骨造は耐火建築物に含まれません。
　　　　　　　　　 ２）耐火建築物以外（木造住宅など）・・・・・築２０年以内

　　改正により追加されました。
　　　　　　　　　 ３）建築基準法施行令第３章及び第５章の４の規定又は地震に対する安全性に
　　　　　　　　　　　係る基準に適合することが証明されたもの。　
　　　　（注）次にいずれかの証明書類を申告時に提出を要します。尚、登録免許税については、
　　　　　　　住宅用家屋証明の申請時に市町村長に証明書を提出します。
　　　　�@耐火基準適合証明書（建築士、指定確認検査機関又は指定住宅性能評価機関が証
　　　　　 する書類で、家屋の取得の日前２年以内のその証明のための家屋の調査が終了した
　　　　　 ものに限 られる。）
　　　　�A住宅性能評価書の写し（家屋の取得の日前２年以内に評価されたもので耐震等級に
　　　　　 係る評価が等級１、等級２または等級３であるものに限られます。)
　
２．築後経過年数要件が改正された特例措置　
　　（１） 住宅ローン控除（所得税）
　　（２） 住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例（贈与税の特例）
　　　　 （注）平成１７年１２月３１日までで終了となる住宅取得資金の贈与の特例
　　　　 （贈与税の基礎控除１１０万円を5年分を先取りする特例）は改正による追加はなく、
　　　　　従来と同じです。
　　（３） 登録免許税（中古住宅に係る税率の軽減措置）
　　（４） 不動産取得税（中古住宅とその土地に係る課税標準等の特例措置）

３．上記特例措置の概要
　　（１） 住宅ローン控除
　　　　　住宅ローン控除は住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に、登記簿の床面積が
　　　　　５０�u以上であることその他一定の要件を満たしているときは、入居した年から10年
　　　　　間にわたって所得税が減税になる制度です。
　　　　　平成１７年入居の場合は、住宅ローンの年末残高（４０００万円が限度）の１％（９年
　　　　　目・10年目は０．５％）が所得税から控除できます。
　　
　　（２） 住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例
　　　　　相続時精算課税制度は、その年の１月１日において６５歳以上の親から同日におい
　　　　　て２０歳以上の子への贈与税について、暦年単位の贈与税制度に代えて２５００万円
　　　　　までの非課税枠を選択できる制度です。
　　　　　贈与財産が住宅取得資金の場合には、一定の要件の下で、非課税枠を１０００万円
　 　　　 上乗せし３５００万円にするとともに、親の年齢が６５歳未満でもかまいません。
　 　　　 但し、この制度（選択後は変更できません）による贈与財産は相続時に相続財産と
　 　　　 合算されることを承知しておく必要があります。

　　（３） 登録免許税（中古住宅に係る税率の軽減措置）
　　　　　不動産の価格（固定資産税評価額）×税率＝税額
　　　　　中古住宅の所有権の移転登記・住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登
　　　　　記について、一定の要件の下で、税率を軽減する措置。
　　　　　　　（移転登記/１，０００分の３、　抵当権の設定登記/１，０００分の１）です。

　　（４） 不動産取得税（中古住宅とその土地に係る課税標準等の特例措置）
　　　　　不動産の価格（固定資産税評価額）×税率＝税額
　　　　　 一定の要件の下で、次の特例措置があります。
　　　　　�@　中古住宅・・・・・・・固定資産税評価額から一定額（築年数により１２００万円〜
　　　　　　　 ３５０万円を控除する課税標準の特例措置。
　　　　　�A　住宅用土地・・・・・住宅の床面積の２倍（２００�uを限度）までの税額を減額す
　　　　　　　 る措置。